Augmentation légale loyer prescription
Cas général des augmentations de loyer
Dans tout bail, l’augmentation des loyers doit être prévue. Dans un bail d’habitation ou bail professionnel, cette augmentation annuelle est indexée sur l’indice de référence publié par l’INSEE.
Lorsque le bailleur n’a pas pratiqué ces augmentations légales de loyer, il conserve le droit d’exiger de son locataire le règlement des arriérés de loyer qui auraient dû être calculés en appliquant l’indexation à compter du bail.
Cependant, l’article 2277 du Code civil qui indique la prescription quinquennale des actions en paiement des loyers oblige à distinguer les deux cas suivants.
Arriérés de loyer de moins de 5 ans
Dans ce premier exemple, un bailleur n’a jamais pratiqué d’augmentation légale de loyer depuis 4 ans que le bail est signé.
| années | loyer pratiqué | loyer indexé | arriéré mensuel | arriéré annuel |
| année 1 | 1.000,00 | 1.000,00 | 0,00 | 0,00 |
| année 2 | 1.000,00 | 1.030,00 | 30,00 | 360,00 |
| année 3 | 1.000,00 | 1.065,00 | 65,00 | 780,00 |
| année 4 | 1.000,00 | 1.080,00 | 80,00 | 960,00 |
| TOTAL des arriérés | 2.100,00 | |||
Le bailleur peut réclamer à son locataire des arriérés de loyers pour un montant total de 2.100,00€ et le loyer de la cinquième année sera calculé sur la base du loyer réévalué de la quatrième année (soit 1.080,00€) en pratiquant l’augmentation légale prévue dans le bail.
Arriérés de loyer de plus de 5 ans
Dans le cas où un loyer n’a pas été réévalué depuis de nombreuses années, la prescription quinquennale des actions en paiement des loyers s’applique. Cependant, cette prescription quinquennale ne concerne pas les règles d’indexation. Il en résulte que :
- le calcul des loyers qui auraient dû être versés s’effectue depuis le début du bail, même si celui-ci a commencé depuis plus de 5 ans,
- le bailleur ne pourra réclamer à son locataire que les arriérés de loyer des 5 dernières années.
Dans ce second exemple, un bailleur n’a jamais pratiqué d’augmentation légale de loyer depuis 9 ans que le bail est signé.
| années | loyer pratiqué | loyer indexé | arriéré mensuel | arriéré annuel |
| année 1 | 1.000,00 | 1.000,00 | 0,00 | 0,00 |
| année 2 | 1.000,00 | 1.030,00 | 30,00 | 360,00 |
| année 3 | 1.000,00 | 1.065,00 | 65,00 | 780,00 |
| année 4 | 1.000,00 | 1.080,00 | 80,00 | 960,00 |
| année 5 | 1.000,00 | 1.095,00 | 95,00 | 1.140,00 |
| année 6 | 1.000,00 | 1.105,00 | 105,00 | 1.260,00 |
| année 7 | 1.000,00 | 1.115,00 | 115,00 | 1.380,00 |
| année 8 | 1.000,00 | 1.115,00 | 115,00 | 1.380,00 |
| année 9 | 1.000,00 | 1.130,00 | 130,00 | 1.560,00 |
| TOTAL des neuf années | 8.820,00 | |||
| TOTAL des cinq dernières années | 6.720,00 | |||
Le bailleur peut réclamer à son locataire des arriérés de loyer pour un montant total de 6.720,00€ et le loyer de la dixième année sera calculé sur la base du loyer réévalué de la neuvième année (soit 1.130,00€) en pratiquant l’augmentation légale prévue dans le bail.
La prescription quinquennale interdit au bailleur de demander l’intégralité des arriérés de loyers depuis le début du bail, d’où un "manque à gagner" de 8.820,00 - 6.720,00 = 2.100,00€ (correspondant à l’arriéré des quatre premières années).
En revanche, la non application de cette prescription quinquennale au calcul des arriérés est d’autant plus avantageuse pour le bailleur dans cet exemple que l’augmentation en pourcentage des loyers est importante en début de bail (pour quasiment stagner en fin de bail).
Augmentation des loyers et politique commerciale
Dans nos exemples précédents, les augmentations annuelles de loyer relativement importantes témoignent de l’augmentation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ces dernières années. Cependant, le taux d’augmentation annuel de cet indice (qui a atteint plus de 4% en 2006) tend à diminuer fortement et, sur le long terme, ce taux est sensiblement inférieur à l’inflation (on peut escompter une augmentation annuelle de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE proche de 2% pour les prochaines années).
Aussi, pour fidéliser ses locataires, il peut être judicieux de ne pas pratiquer ces augmentations annuelles. En effet, sur des périodes inférieures à six ans, le manque à gagner sera inférieur au coût de changement de locataire (coût de recherche d’un locataire + coût de vacance du logement + coût des travaux de rafraichissement du logement).
A plus long terme, il sera toujours possible pour le bailleur de demander à son locataire :
- le paiement des arriérés de loyer sur les cinq dernières années,
- la réévaluation de son loyer sur la base du loyer de départ et en utilisant l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE depuis l’origine du bail,
- une réévaluation de son loyer sur la base de la valeur locative de marché du logement concerné.